2018,为什么最诡异的是深圳?


近期,多军最为推崇的大神欧神,在回答众多粉丝关于何处置业的问题上,多次提到深圳,称小投资去重庆,大投资就去深圳,并认为2018年春节过后深圳房价极有可能开启新一轮行情。
欧神是水库论坛的创始人,众多多军的精神领袖,欧神对中国楼市的解析观点独到,多年前就看出了楼市必涨的内在逻辑,这样一个被称为“神”级的人物,他的观点还是值得认真思索。
01
深圳房价成长记
多年来,深圳虽然号称一线,但一直排在北上广之后,在2015年之前,深圳的房价一直不能和京沪相提并论,只是略高于广州,2013、14年,深圳中心区的房价大概在四万左右,还属于“良心”价格,比起京沪大概低了将近50%。
深圳楼市的暴起源于2015年的330新政,新政内容主要包括二套房首付40%和营业税五年改两年,这一政策的出台仿佛是打开了潘多拉魔盒,由此引发的一系列多米诺骨牌连锁反应令人目瞪口呆,深圳的房价由此一飞冲天。
到2015年底,深圳所有楼盘价格基本全部翻番,关外热炒的区域如龙华、大运片区甚至翻了两番,这一态势,一直到2016年的325利空政策出台后才得到遏制。

经过这一番气贯长虹的涨势之后,深圳房价已经到了令北京和上海仰视的高度,人们再也不提“深圳,你被谁抛弃”,而是讨论“是否该将广州踢出一线”,房价高低成了城市排位的最有力标杆。当然,北京和上海在2016年发起大反攻,重新夺回了老大哥的位子,这是后话。
02
深圳为什么能后来居上
那么,深圳房价为什么如此容易引爆,且一爆不可收拾,原因是多方面的。
同为一线城市,深圳的面积不到2000平方公里,是北京的八分之一,上海的三分之一,而实际居住人数,北京和上海均为3000万左右,深圳为2000万左右,人口数量与土地数量的尖锐矛盾要远超北京和上海,地少人多,房价上涨的内在动力自然更强。
在经济总量方面,2016年深圳GDP为1.95万亿人民币,据外媒研究,深圳经济总量会在2018年超越香港。目前深圳的GDP虽然还不能和北京上海相比,但城市体量远远小于京沪的深圳能达到如此高的成就,已充分说明了其内在的经济发展引擎是何等强悍。

如果上面这张图表还不足以看出深圳的经济优势有多大,那再看下图:

深圳每平方公里的GDP排名秒杀所有一线和强二线城市。
而漫长的海岸线、优美的城建和清新空气是吸引人们的又一项重要原因,随着雾霾在整个华北的肆虐,深圳成了富裕和中产阶层迁居的最优选择,而宽松的落户政策则成了人们选择迁居的最佳助攻。
这种种综合因素造成了深圳房价的居高不下、易涨难跌。
03
2018,为什么最危险的是深圳?
再回过头来说,为什么深圳是2018年房价异动的高危城市。
虽然所有一线的房产都值得长期持有,但最近一轮大涨深圳是最先启动的城市,上文我说过是在2015年初,而上海和北京的本轮启动都晚了一年多,所以到2018年,深圳又是一个三年的轮回,这是一个微妙而又危险的时间节点。
而本轮大涨之后的跌幅,北京要高于深圳,北京从317新政之后到今天已经过去了半年时间,房价比起年初的最高点,跌幅在10%-15%之间,部分区域和楼盘甚至达到了20%,目前北京楼市仍处于多空角力的状态,房价仍在筑底,没有明显回升的迹象。
而深圳在16年的325新政之后,楼市也陷入了冰冻期,4、5、6三个月量价齐跌,但跌幅不超过10%,市场仅仅在沉寂三个月之后,7月份的深圳楼市就开始回暖,到8月份开始缓慢上行,九月份上涨预期明显,市场又进入抢房状态,业主纷纷上调报价。
在这种严峻形势下,深圳政府在16年的10月4号又紧急发布第二条政令,首套有贷款记录首付五成,二套均首付七成,给即将重新热起来的楼市浇了一瓢冷水,于是楼市再次沉寂下去。
但是明眼人都能看出深圳楼市下面烧着一盆热腾腾的炭火,政府的打压只能扬汤止沸,同上次一样,不过沉寂了三个月楼市就又开始复苏,目前,深圳房价其实已超过新政前的历史最高位,而且还在缓慢地爬升。
以上数据都是本人长期深度观测北京和深圳二手房价得到的可靠结论,而不是采信媒体的所谓房价大数据,至于什么“深圳房价十一连跌”更是最大的笑话。
这说明了什么,说明深圳楼市在如此高位的情况下,内在的上涨动力仍然极强,超过北京,也超过上海,深圳是2018年最危险的城市。
04
大量中产剑指深圳
目前,据我所知,很多中产和富裕阶层把目标指向深圳,这其中,有计划迁居的,有炒房客,也有想保值的多军,数量之多远远超乎你的想象。
这其中有很多人正在申请办理深圳户口从而获得购房资格,这也是欧神所说的破限购;也有一些人在利用其他非正规方式获取购房资格,这些人群带来的强大购买力足以给深圳再一次暴击。深圳湛蓝的天空下,汹涌的暗流正在涌动,可惜绝大多数人却看不到。
再说一点,大家都知道目前深圳入户政策宽松,并一向宣称“来了就是深圳人”。
这是因为深圳户籍人口到2016年只有405万,远低于北京的1380万和上海的1450万人,深圳要成为超一线大城市,必须大量扩充在籍人口。然而这并不意味着深圳户籍不值钱,恰恰相反,随着深圳经济的迅猛发展和教育医疗短板的迅速补齐,深圳户口未来会很值钱。目前只是深圳扩充人口的窗口期,而且这个窗口在未来不远的时间就会关闭,眼下是成为超一线城市公民的最好机遇,这个机遇未来不会再有,很多懂的人正在把握。

图片来源中商产业研究院
你肯定要问,说了这么多,明年深圳的房价会不会大涨,你给个准话儿。
这个准话儿我真给不了,我只能尽可能提供全面的信息,而不能算定未来,因为未来的变量实在太多,尤其是政府急了会出什么牌,会不会直接上王炸把小鱼小虾全灭了。
我只能说,当下一线城市的房产,最值得持有的是深圳,因为它上涨的动力最大,动能最强,数次打压而不倒已经显示了人们对这座城强劲的信心和购买力,而且还有源源不断的购买力正在涌入。

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